不動産の法的「ボトルネック」の解消

グエン・クアン・トゥエン博士によれば、最近では資金源以外にも、政府、企業、管理機関から法的制度上の問題が依然として指摘されている。これが、不動産市場の困難をどう解決するかを議論する際の中心的な障壁です。

制度上の困難に直面して、国会、政府、省庁、部門は法的障害を取り除くために多大な努力を払ってきた。その証拠に、10年後には土地法、住宅法、宅建業法という3つの重要な法律が同時に改正され、2025年1月1日から施行される予定だ。

宅地建物取引業法（改正）から始まり、将来形成される住宅、敷金関係の削除など新たな点がいくつかある。さらに顕著なのは、将来の住宅を分割払いで支払う可能性があることです。最初の分割払いは、手付金を含む契約金額の 30% を超えてはなりません。その後の分割払いは、住宅または建設工事が顧客に引き渡されるまで、建設の進捗状況と一致していなければなりません。貸主への前払い金額は、契約に基づいて賃貸された住宅または建設工事の価値の 50% を超えてはなりません。

同時に、不動産仲介業もより厳しく管理されるようになりました。不動産仲介業を営む個人は、建設省が発行する実務証明書を取得する必要があり、独立して実務を行うことはできません。

不動産業法（改正）の変更点に加えて、住宅法（改正）にもいくつかの新しい点があります。ミニアパートメントタイプを正式に認定し、すべての条件を満たした場合にこのタイプにピンクブック証明書を付与することを含みます。あるいは、アパートの所有に関する規制を撤廃し、アパートの所有期間を定めないといったことです。

注目を集めている新たな法的論点の一つは、社会住宅を建設する不動産業者に対し、土地面積の20％を商業事業用に確保する条件を整備することである。社会住宅購入者の居住要件を削除することで、社会住宅の対象者を拡大します...

このタイプの住宅について、ベトナム不動産協会常任副会長のグエン・マイン・ハ氏は次のようにコメントしています。「党と国家の視点は、すべての人々が住宅を持てるようにすることです。」しかし、ベトナム人の大多数の心理は、自分の家を所有することです。しかし、多くの困難がある中で、賃貸住宅、特に社会住宅を開発する必要がある。

不動産市場では、この商品を売買のためだけに使うのではなく、賃貸用の社会住宅をもっと必要としています。特に所得格差が大きい場合には需要を確保することが難しいからです。社会住宅の発展は賃貸住宅を増やす方向に向かうべきであり、その割合を30～40％に増やせば住宅問題は解決するだろうとハ氏は分析した。

住宅法（改正）、不動産業法（改正）、土地法（改正）にも多くの新しいハイライトがあり、企業による土地へのより自由なアクセスが拡大され、規制されています。特に、ベトナム国民である海外ベトナム人に対する土地使用権の拡大。土地使用権の譲受けに関する規制など、国内の不動産取引に直接参加できる条件を整えるなど...特に、土地法（改正）では地価の枠組みを撤廃し、市場価格に応じて土地価格を決定しています。

トゥエン氏によれば、完全な法的回廊は不動産市場にプラスの効果と影響を及ぼすだろう。現在、政府と関係省庁および部門は、法律の施行を導く法令や通達を緊急に起草している。不動産市場に関連する3つの法律の成立は、国会、政府、省庁、部門、そして国民全体がアイデアを出し合い、編集を重ね、立法プロセスを完璧なものにするための約2年間の努力の成果であり、大きな成果でもある。

これまでのところ、制度は完成し、明確に定義されていますが、今重要なのは、それをどのように実施して、土地および不動産市場の既存の問題を解決するかということです。 2025年1月1日から実施を開始できるよう、現在、各省庁は施行をガイドする政令、通達、文書の整備を急いでいるが、2025年初頭まで待てず、2024年から適用する必要があるものもまだある。法的解決策は速やかに実施され、企業の事業運営の効率化を促進する。