電子商取引が都市の物流不動産を後押し

ベトナムは、ASEAN地域で最も潜在力のある電子商取引市場の一つとなっています。 Google、Temasek、Bain & Companyによる2020年東南アジア電子商取引レポートによると、2020年から2025年までの平均成長率は29％で、2025年までにベトナムの電子商取引の規模は520億米ドルに達すると予想されています。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの専門家は、都市物流不動産がメディアや投資家から大きな注目を集めていると語った。概念的には異なりますが、この新しい分野は都市物流モデルと混同されることがよくあります。物流都市は、物流サービスを主要な経済セクターとして捉え、物流サービスの発展に関連した都市モデルとして理解することができます。

通常、物流都市は、港や国際空港など、物流サービスを提供する重要なタイプのインフラストラクチャに関連付けられます。都市物流は都市中心であり、主に都市の消費ニーズに応えます。

人口動態の傾向を見ると、都市部でのラストマイル配送の注文が増加していることがわかります。これは、約 4,000 万人が都市部に住んでいるベトナムでは特に当てはまります。しかし、都市部の配送コストも増加しており、サプライチェーン全体のコストの 50% 以上を占めています。そのため、電子商取引の投資家は、車で30分以内で都心部にアクセスできる物流不動産の取得に熱心です。これは、競争上の優位性を高めるための開発者の最優先事項でもあります。

現在、土地コストの高さや都市内の物流業務に対する利害関係者の抵抗により、都市物流プロジェクトは主に周辺部や郊外に位置しています。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによれば、2023年第4四半期時点で、南部主要経済地域の倉庫供給総量は床面積約550万平方メートルを記録した。このうちホーチミン市は総供給量の約14％を占めています。北部の主要経済地域では、倉庫供給床面積が約220万平方メートルに達しました。そのうち、ハノイが総供給量の12％を占め、ハイフォンが26％を占めています。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムの専門家によると、小売業向けの物流不動産の需要は長方形のものが多く、面積は3,000～7,000平方メートルで、ピックアップトラック用の荷積みドックが5つある。トラックレベルまでの上げ床、6mの高さの天井、駐車と待機のための広々とした土地エリア。一方、3PL（商品の保管・輸送を代行する第三者）や宅配業者向けの不動産は、ピックアップトラックが駐車可能な5ドアの5,000～7,000㎡程度の狭い土地が必要となる。建物の両側にはトラックが外に駐車できるサイドドアが多数あり、内部にもトラックの出入り口が並んでおり、天井高は6mです。

ホーチミン市とハノイでは、利用可能な土地と物流施設が不足しているため、開発業者は古い建物や空き地など、さまざまな種類の不動産を活用しざるを得ません。ただし、古い建物は、トラックやバンの荷降ろしや商品の保管などの作業において、リスクが高く、効率も悪くなります。

しかし、3PL（サードパーティロジスティクス）企業、電子商取引小売業者、宅配会社にとって、都心部の配送拠点に近い物流倉庫の立地は依然として最優先事項です。場合によっては、古い建物が改装されて、比較的品質の良いものに生まれ変わることもあります。この立場により、小売業者は迅速に配送できるため、より多くの顧客を引き付けることができます。

土地が限られており人口が密集している状況では、都市部の人口密度が高くなると、物流の土地利用に対する制約が大きくなりま す。現状、都市の物流スペースの必要量と実際の量には大きなギャップがあります。

このギャップを埋めるには、都市における物流サービスの利用に対する障壁に対処するために時間と資金を投資する必要があります。地方自治体と投資家は「都市空間モデル」の戦略を立てる必要がある。現在および将来のオンライン販売量に基づいて、ベトナムの主要な電子商取引市場における都市物流スペースの総需要を定量化します。

ホーチミン市には現在、物流サービス産業に登録されている企業が9,600社あり、これは全国の36.7%を占めています。同市には、国内の専門物流サービス提供業者の54％（約2,700社）が集中している。しかし、市内で物流業を営む中小企業は依然として40～50％と大きな割合を占めています。

今後数年間で考えられるシナリオは、倉庫が地下に建設され、トラックが電気トラックに転換され、トラックが騒音や大気汚染の原因となっているという利害関係者の反対に対処することになるだろう。

競争力、魅力、環境への配慮を維持するために、都市は都市物流のコストと困難さを軽減する解決策に取り組む必要があります。旅客輸送インフラ、物流インフラの開発、貨物取扱能力、港湾倉庫の能力増強、地域物流サービスセンターの形成に向けたサプライチェーンの予測への投資に重点を置きます。

同時に、鉄道、内陸水路、航空輸送の市場シェアの拡大を優先し、道路輸送への圧力を軽減し、徐々に市場シェアを再編していきます。