産業用不動産は「嵐をうまく乗り切る」

外国直接投資（FDI）資本は国民経済の21部門のうち16部門に流入しており、加工製造業は2024年1月に不動産業に取って代わられて2位に「落ちた」後、再び首位の座を取り戻した。

加工製造業に流入したFDIは総投資資本が約25億4000万米ドルで、登録投資資本全体の59.1%を占め、同期間に16.8%増加した。不動産事業部門は総投資資本が約14億1,000万ドルで第2位となり、登録投資資本総額の32.7％を占め、同時期の3.5倍となった。

特に、今後のFDI誘致に向けた画期的な解決策について共有したチャン・クオック・フオン計画投資副大臣は、ベトナムに大規模なプロジェクトや投資家を誘致するために、首相が各省庁や部局に指示し、任務を割り当てていると述べた。計画投資省は、科学技術、イノベーション、半導体チップ、新産業の分野への資本誘致に重点を置いています。

同時に、チャン・クオック・フオン副大臣は、ベトナムに来る外国人投資家が最も関心を持つ3つの分野のうちの1つはインフラと土地であると指摘した。大規模プロジェクトの場合、土地の需要が非常に大きいため、投資家はインフラに対して非常に高い要件を課します。したがって、土地およびインフラ部門の解決策は、大規模インフラプロジェクトの進捗を継続的に改善し加速し、困難の解消と投資部門の促進に貢献する多くの新しいポイントを含む土地法（改正版）の実施を導くことです。

これらの要素は、今後のベトナムの産業用不動産の発展を助ける重要な「てこ」であると考えられています。 CBREベトナムの分析によると、産業グループからの積極的な需要が、今後多くの地域で賃料の上昇を促進するだろう。その中で、工業用地の賃貸価格は北部では年間5～9％、南部では年間3～7％上昇すると予想されています。

産業グループからの積極的な需要が、多くの地域で賃料上昇を牽引した。一方、既設倉庫や工場の賃貸価格は、今後3年間で年間1～4％の微増が見込まれています。

2023年の困難な「嵐」の中で市場を振り返ると、一級工業用地市場の入居率は依然としてプラス水準を維持していることがわかります。

両地域において、さまざまな業界や国のメーカーが引き続き力強く拡大しています。これは、多くの分野における持続可能な発展と、ベトナムの産業市場の前向きな傾向を示しています。

具体的には、北部地域の平均稼働率は 81% を記録し、南部地域は 92% に達しました。特に、北部市場の吸収面積は過去5年間で最高水準に達し、800ヘクタールを超え、前年同期比37％増加しました。南部市場では、工業用地資金が比較的限られているため、吸収面積は前年同期比32％減少し、約500ヘクタールに達した。

しかし、専門家が指摘する新たな点として、電子機器、自動車、関連機器メーカーのほか、電気自動車製造、半導体、グリーン素材などハイテク分野の新興産業の入居企業もベトナムに注目しているという点がある。

ハノイのCBREベトナムのシニアディレクター、グエン・ホアイ・アン氏は、半導体産業と電気自動車産業が2023年にベトナムへの投資を開始したと述べた。省や都市の方向性と、多くの企業がハイテク産業や持続可能な産業に興味を持っていることから、この産業は将来的に需要を押し上げると予測されている。

特に、ベトナムが主要経済国との緊密な協力を拡大するにつれて、この不動産分野にはチャンスが引き続きもたらされるでしょう。しかし、ベトナムも機会を最大限に活用するためにインフラ、人材、質の高い工業製品を積極的に準備する必要がある、とアン氏は分析した。

HSC証券会社のマクロ経済部長ファム・ヴー・タン・ロン氏も同様の見解を示し、次のように評価した。「ベトナムは国際関係の促進に成功している。」ベトナムと他の経済圏との間で多くの多国間協力協定が締結され、日本、中国、米国などとの二国間関係が向上し、良い機会が生まれています。

ベトナムはこの機会を利用して日本のモデルから学び、「アジアの虎」となることができるだろう。例えば、1989年にフィリピンのGDPのわずか6分の1であったベトナムのGDPは34年後にフィリピンを上回り、ベトナムは徐々にこの地域のより先進的な国々に追いつきつつあるとロン氏は語った。

同時に、中国からのFDIコミットメントはますます強力になり、これは非常に前向きな兆候です。ベトナムもサプライチェーンの開発を進めており、電子機器製造の中心地であるだけでなく、半導体製造の潜在的な目的地でもあります（現在、電子機器輸出の20％以上を占めています）。そのため、今後数年間でベトナムは投資誘致において大きな進歩を遂げ、工業団地はこれによって大きな利益を得るだろうと専門家は指摘した。

別の観点から見ると、Core5ベトナム社の産業不動産担当副ディレクターのポール・トンカーズ氏も次のように認めています。「サプライチェーンの移行の傾向は依然として続いており、規模は拡大しています。」投資家は電子機器や半導体などの高付加価値産業にも注目しています。

したがって、工業団地開発者は、テナントのニーズにより良く応えるためにサービスと製品を再構築し、環境、社会、企業統治（ESG）の要件を調整して満たし、カーボンニュートラル、電気と水の節約などの長期的かつ持続可能な開発戦略に統合する必要があります。

現在、多くの自動車部品メーカーがベトナムを生産・輸出のターゲットにしているだけでなく、ほとんどの個人投資家や国際機関もベトナムを潜在的な投資先と考えているとポール・トンカーズ氏は強調した。

一連の有利な要因により、2024年には、特に税制優遇措置の恩恵を受けてFDI資本フローがプラスのままである場合、産業用不動産は引き続き良好な成長が見込まれるセグメントとして評価されます。地域トップクラスのインフラへの投資への取り組みによる、ますます同期化が進む近代的な交通インフラに加え、産業用不動産は引き続き市場における強力なサポートとなるでしょう。