社会住宅購入のための借入対象をさらに2つ拡大する提案

受益者に関する規制は依然として複雑です。

最近、商業銀行（CB）がこの融資パッケージに加わり、融資パッケージの総額は125兆VNDに増加し、以前に比べて5兆VND増加しました。しかし、実施から1年が経過した現在でも、この融資パッケージの支出実績は依然として低いままです。ベトナム国家銀行（SBV）の代表者は次のように述べた。「現在、125兆円の支援策のうち、6つのプロジェクトに対して支払われたのは4150億ドン、つまり1％未満に過ぎません。」商業銀行が住宅購入者に支払った金額は、2つのプロジェクトでわずか5億4000万ドン強です。

「現在の信用パッケージの金利は通常の貸出金利より1.5～2％低く、この削減分は商業銀行の資金から充てられます。このパッケージの受益者は建設省によって規制されており、国立銀行は規制に従ってのみ融資を行います。 「このプログラムは2030年まで、あるいは125兆ベトナムドン全額が支払われるまで続く可能性がある」とベトナム国家銀行のダオ・ミン・トゥ副総裁は述べた。

国立銀行によれば、支払いが遅れている理由は、社会住宅の供給が限られているためだという。現在、社会住宅、労働者住宅、アパートの改修・再建プロジェクトのリストを発表しているのは28の省・市のみである。各州は2023年7月から現在までの発表に重点を置いています。このプログラムの融資ポートフォリオでは合計 68 件のプロジェクトが発表されています。

さらに、一部のプロジェクトは、法的問題、敷地の整地、土地使用料の計算手続き、土地利用目的の転換などで依然として行き詰まっています。その結果、銀行はプロジェクト投資家に信用を与える根拠を持たなくなります。一方、住宅購入者と投資家はともに、ローン金利が依然として高すぎること、受益者に関する規制が複雑であることを指摘している。

ダオ・ミン・トゥ氏によれば、125兆ベトナムドンのパッケージは社会住宅開発のための唯一のパッケージではない。政府はまた、社会政策銀行（予算資本による支援）を通じて、金利4.8％、融資期間15～20年の社会住宅支援融資プログラムを実施している。

「最近、政府指導者のさらなる金利引き下げ策を模索する指示に厳密に従い、国立銀行は商業銀行に対し、125兆ドンのパッケージを積極的に実施するよう指示した。」しかし、具体的な金利引き下げは商業銀行次第であり、調和のとれたメカニズムを確保する。なぜなら、商業銀行が動員する資金は国民の資金であり、融資銀行も高い効率性を確保しなければならないからだ」と国立銀行の代表者は述べた。

125兆ドンの融資対象拡大の提案

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）によると、社会住宅分野では、2021年から2025年の間に需要が124万戸あり、42万8000戸を実施する計画である。 2025年～2030年では需要が116万台で、634,200台を導入する計画だ。

しかし、2024年第1四半期末までにベトナムで完成する住宅は37,868戸にとどまり、2021～2025年の計画の8.9％に達し、2023年末と比較して4.3％増加することになります。すでに127件のプロジェクトが着工しており、その規模は107,896戸に上る。また、新規投資政策が承認されたプロジェクトは301件で、その規模は265,486戸に上る。

「短期間で42万8000戸のマンションを完成させるのは難しいとみられる。 「社会住宅向けの125兆ドンの融資パッケージに関しては、実際に支払われたのは4150億ドンに過ぎず、非常に低い」と国家金融通貨政策諮問委​​員会の委員であるレ・スアン・ギア博士は述べた。

レ・スアン・ギア博士によると、これは社会住宅建設の支援を含む不動産市場全般を支援するために商業銀行が提案した信用パッケージであり、銀行は市場に資本を提供する責任を負っていない。

「特に、貸出金利は商業住宅ローンより大幅に低くないため、あまり魅力的ではない。社会住宅ローンの金利は貯蓄金利より低いか、せいぜい同等でなければならない。強力かつ迅速な解決策を推進しなければ、2025年までの目標さえ達成するのは難しいだろう」と不動産専門家のグエン・ホアン氏は強調した。

125兆VNDのパッケージは本質的には優遇社会住宅信用パッケージではなく、通常の貸出金利より1.5～2％低い金利の商業信用パッケージにすぎないという意見もある。社会住宅向けの優遇融資パッケージであれば、低金利と長期の優遇期間という基準を確保する必要がある。

最近、ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、1戸当たり35億ドン以下の商業住宅の購入者向けに、総額125兆ドンの融資範囲を拡大することを検討するよう国家銀行に提案した。

したがって、HoREAは、国会常任委員会が社会住宅政策を実施するために中期国家予算資本を割り当て、ベトナム社会政策銀行の資本を再編成するか、国家銀行が優遇社会住宅信用政策を実施するために指定した4つの主要銀行（Vietinbank、Vietcombank、Agribank、BIDV）の金利を補助することを検討するよう提案した。

同協会によると、商業銀行5行が参加する125兆ドンの融資パッケージは、5年の融資期間で年7.5%という高い金利を支払わなければならないだけでなく、この金利は6か月ごとに調整され、優遇期間後は銀行が交渉した変動金利を適用するため、社会住宅の購入者や賃借者には適していないという。 HoREAは、公営住宅の購入者や賃借人は借り入れに消極的であると述べた。

「したがって、協会は、国家銀行が125兆ドンのパッケージからの融資を受ける資格のある対象の数を、1ユニットあたり35億ドン以下の商業住宅の購入者と、労働者や労働者が借りる下宿屋の新築、改築、アップグレードの融資を受ける資格のある地主まで拡大することを提案します」とHoREAの代表は提案した。

同協会はまた、建設省に対し、110兆ドン、金利4.8～5％、最長25年の融資期間の信用パッケージを引き続き復活させるよう提案した。建設省は2023年2月17日、プロジェクト投資家と社会住宅の購入者、賃貸購入者を対象に、2021～2030年の期間に少なくとも100万戸の社会住宅アパートを開発するプログラムを実施するために、住宅法2023に従って社会住宅政策を実施することを提案した。