ベトナムにおける外国の組織や個人による住宅の管理と所有に関するコメント

したがって、ベトナムにおける外国の組織や個人による住宅の管理と所有に関して、VCCIは、2023年住宅法第19条、草案第5条の規定に従い、外国の組織や個人は、各アパートの居住用アパート総数の30％以下（ユニットやブロックが多いアパートの場合は、各ユニット、ブロックごとに居住用アパート総数の30％以下）しか所有できないと述べました。したがって、マンションの場合、投資家は外国の組織や個人に販売が許可されているマンションの数を知ることができます。当該地域内のマンション間でこれらの対象者へのマンションの売買が相互に影響を及ぼさないこと。

戸建住宅については、当該地区のプロジェクトにおける外国組織および個人が所有する戸建住宅の総数（10,000人）が相互に影響し、250戸を超えないという制限が適用されます。プロジェクトが250戸を販売した場合、当該地区の次のプロジェクトは、外国組織および個人に戸建住宅を販売または譲渡することはできません。したがって、ある地域で販売される個々の住宅の総数を制御できるようにするには、一般的な情報が必要です。

草案第7条第2項は、住宅建設投資家との売買、リース購入、または寄付の契約に署名する前に、投資家は住宅プロジェクトが所在する省住宅管理機関の電子情報ポータルで情報を確認するか、省住宅管理機関に情報の提供を要求して、売却またはリース購入の住宅数を決定する必要があると規定しています。住宅の売却、リース購入、または寄付の契約に署名した後、投資家は、売却、リース購入、または寄付された住宅の住所を、その日のうちに住宅が所在する州の住宅管理機関に直ちに通知し、省の電子情報ポータルに掲載する責任があります。

VCCI は、この規制は個々の住宅の売却、リース購入、寄付にのみ適用されると考えています。投資家が州政府機関に取引に関する情報を提供する必要があるときは、その地域で行われた取引の数をチェックして、売却、リース購入、寄付が許可されているアパートの総数が 250 を超えないようにする必要があります。マンション販売においては、投資家がマンション棟ごとに販売可能な戸数を決定しており、エリア内で販売されるマンションの戸数が総量で管理されていないため、取引契約締結前に情報を確認する手続きは必要ありません。

適合性を確保し、投資家の手続きを軽減するために、起草委員会は、草案第 7 条第 2 項の a 点と b 点が個々の住宅取引に適用されることを規定しています。マンション取引の場合、契約締結の翌日に即時に通知するのではなく、投資家は外国の組織や個人に販売したマンションの総数を定期的に通知する責任があります。

住宅建設の投資家選定についてコメントしたVCCIは、草案第16条第2項は、土地法の規定に従って土地使用権を競売にかけることなど、住宅建設プロジェクトの投資家選定の形式を規定していると述べた。入札に関する法律の規定に従って土地を使用するプロジェクトに入札すること。投資方針の承認は、投資家が土地法および住宅法の規定に従って土地を使用する権利を有する場合、投資家をプロジェクト投資家として承認すると同時に行われます。

VCCIは、上記規定には、住宅建設プロジェクトの投資家を選定するケースがまだ欠けていると考えています。土地使用権のオークションが失敗した場合、または関心を募る条件を満たす投資家が1社しかない場合、業界または分野の管理に関する法律で、投資家の選定手続きを行う際に関心のある投資家の数を決定することが規定されている場合、管轄当局は投資家の承認手続きを実行します（2024年土地法第250条）。一貫性を保つために、起草委員会は上記の事例を草案の第16条第2項に追加する必要があります。

VCCI による市街地プロジェクトまたは商業住宅との混合使用プロジェクトへの住宅投資の場合、管轄政府機関によって承認された市街地プロジェクトまたは商業住宅との混合使用プロジェクトは、プロジェクトフェーズに分割されるか、異なる構成プロジェクトを持つため、文書が異なる場合があります。

そのため、市街地プロジェクトや商業住宅との混合プロジェクトにおける住宅投資は、草案に規定されている建設投資プロジェクトの段階に従って行われないケースが多い。したがって、起草委員会は、都市部プロジェクトまたは商業住宅との混合用途プロジェクトにおける住宅投資が、管轄の政府機関によって承認された投資フェーズスケジュールまたは構成プロジェクトに従って実行されるように規制することを検討しています。

投資準備段階におけるその他の関連手続きの実施については、草案第18条第2項において、本政令第17条に規定されているように土地の割り当て、土地の賃借、または土地利用目的の変更を受けた後、投資家は、土地法に規定されている現地で土地を割り当てるプロジェクトサイトの用地整地を完了するために、地方の土地管理機関と調整する責任があると規定されている。この規制は、土地使用権オークションの場合に適用され、土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更の後に敷地の整地活動が行われるものと理解されています。

これは土地法に違反しています。なぜなら、2024年土地法第125条第2項によれば、土地使用権オークションを実施するための条件は、「土地が回収され、補償、支援、移住が完了しているか、または補償、支援、移住を必要としないこと」である。プロジェクトエリアには、接続された交通インフラがあります。

そのため、起草委員会は、この規則を調整し、回収され整地された土地と整地されていない土地のケースを区別し、それぞれのケースについて投資準備段階で取るべき次のステップを規定しました。