社会住宅開発 - パート 2: 内部者の視点

ホアン・ヴァン・クオン博士 - 第15回国会財政予算委員会委員: 融資条件の簡素化

現在、社会住宅の供給を増やす必要があるため、120兆億ドンの融資パッケージは、供給を増やすために社会住宅の開発に投資する企業を支援することを目的としています。しかし、この層に対する融資条件を可能な限り簡素化する必要がある。

社会住宅開発プロジェクトが承認されると、融資はプロジェクトのロードマップに沿って行われるため、その資金が失われる心配はありません。また、1.5～2％の低金利を支持するだけでは意味がありませんが、企業が積極的に行動できるように特定の金利にコミットする必要があります。さらに、予算は社会住宅開発プログラムを支援するためにも使用されなければなりません。

現在、社会経済復興・開発計画を支援するための財政・金融政策に関する国会決議第43/2022/QH15号に従って金利を支援するための40兆ドンの政策パッケージはほとんど支出されていない。私の意見では、政府は決議43/2022/QH15の40兆億ベトナムドンのパッケージを低所得者向け住宅支援プログラムに移すことを提案できると思います。したがって、適切なプロジェクト、適切なターゲットを持ち、間違った融資を行うことを恐れないという適切な目標を達成します。特に、企業が資本を投資して回収するための少なくとも 1 つの完全なサイクルを確保するために、この一連のプロジェクトに対する融資期間を延長する必要があります。

トゥルオン・アン・トゥアン氏 - ホアン・クアン不動産コンサルティング・トレーディング・サービス株式会社の取締役会長：受益者の拡大

実際、すべての地方自治体、省庁、支部が「2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートを建設するための投資」プロジェクトを支持しています。社会住宅の開発は、このプログラム以前よりも明らかな成果を上げています。

同時に、住宅法、不動産業法、土地法などの新たに可決された改正法によって、社会住宅開発に対する多くの障害が取り除かれました。しかし、企業側は、住宅法（改正）の社会住宅に関する章は、法律が施行される2025年1月1日まで待つのではなく、2024年7月1日から適用されるべきだと提言している。これにより、多くの障害が取り除かれ、100万戸の社会住宅アパートを建設するプログラムの実施がさらに促進されるでしょう。

さらに、120兆VNDの融資パッケージは非常に人道的なプログラムですが、企業はなぜこの融資パッケージが完成したプロジェクトの住宅を購入した顧客に適用されないのか疑問に思っています。以前は30兆VNDのパッケージがありましたが、その後中止されたため、住宅を購入する市民、労働者、軍隊の多くの顧客はこのパッケージによるインセンティブを享受できませんでした。完了したプロジェクトを購入したが、まだ優遇クレジット パッケージを利用していない顧客に対して、120 兆 VND パッケージを利用できるようにすることをお勧めします。

一方、120兆VNDの融資パッケージでは、投資家と顧客の間で融資条件が同期されていません。顧客は5年間借り入れることができますが、投資家は3年間しか借り入れることができず、多くの銀行は社会住宅を購入するために資金を借り入れる際に投資家に顧客保証を求めています。したがって、顧客が 5 年の場合、投資家も 5 年のローンマージンを享受できるはずです。企業は国立銀行がこの問題をさらに研究することを期待している。

さらに、政府は商業銀行の金利を補填するために1～2％を確保することも検討できる。利子補償があれば、このプログラムは成功するでしょう。

グエン・ヴィエット・クオン氏 - フー・クオン・グループ会長：「上にカーペットを敷き、下に釘を敷く」ような状況は避けてください

「2021年から2030年の間に、低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートを建設するための投資」プロジェクトを実施することで、きれいな土地と財政的支援を持つ企業は何も心配する必要がなくなります。発行された政策は、人々と企業の両方にとって有利な条件を作り出すからです。

金融政策に関しては、政府は多くのインセンティブパッケージや金利支援パッケージを導入しており、銀行も企業を支援するための多くの解決策を持っています。そのため、多くの企業が公営住宅の建設に貢献したいと考えています。

しかし、法的手続きを実行する上ではまだいくつかの困難が残っています。最近、20〜30個のシールが貼られているのに実行されていないビジネスプロジェクトがあります。これは「上にカーペット、下に釘」という状況でしょうか?

2～3 年経っても完了しない法的手続きについては、問題に対応して解決するのに十分な機能と権限を持つリーダーに割り当てる必要があります。なぜなら、下から上に文書が送られてきても、それが一般論でしか伝えられず、結局実行できないという状況があるからです。

公営住宅の建設による利益は高くないが、企業にとっては非常に意義のある仕事である。政府が発令した政策は、国民のための条件を創出するだけでなく、企業が活動し生産する機会も創出します。

ハドン地区（ハノイ）のドアン・トゥイ・ハンさん：借りる決断をするほど自信がない

非常に狭くて不便なアパートに住んでいる5人家族。現在、私の月収はわずか1000万ドンで、学齢期の小さな子供を育てなければなりません。多くのプロジェクトを調査しましたが、現在、ハノイの社会住宅プロジェクトは以前よりもはるかに高価であり、購入できません。

約50平方メートルのアパートを購入する場合、費用は約10億ドンとなり、経済力では高すぎます。具体的には、20％（約2億VND）を前払いし、残りは借り入れて毎月8億VNDの分割払いをしなければなりません。 120兆VNDのパッケージを年利7.5％で借り入れた場合、最初の1年間だけで平均500万VND/月の利息支払いとなり、元本の一部も返済する必要があります。そうなると、日々の生活費を賄うお金が残らなくなってしまいます。

言うまでもなく、国家銀行は、120兆VNDの融資パッケージの金利は優遇期間（5年間）後、6か月ごとに定期的に決定されると規定しており、時には「上下動」するため、社会住宅を購入する機会がある場合、借り入れを決断するほど自信がありません。

レッスン3: 中国での経験