追加のインセンティブは、新築や古いアパートの改築の割合を高めるのに役立つでしょうか?

建設部は、老朽化し​​たマンションの改修を遅らせてきた長年の問題を解決するため、「マンションの改修及び再建築に関する政令案」（政令案）に対する意見を募集している。特に、この政令案では、マンション再建プロジェクトに対する数々のインセンティブ制度が提案されており、世間の注目を集めています。同時に、2025年1月1日に施行される住宅法（改正）により、マンション改築における多くのボトルネックが解消されることが期待されます。

専門家が最初に挙げた指摘は、土地インセンティブです。具体的には、政令草案では、マンションの改修・再建プロジェクトへの投資家は、規定されたプロジェクトの範囲内で、土地使用料および土地賃料の免除という優遇措置を受ける権利があると規定されている（住宅法第63条第1項a号）。

したがって、管轄の政府機関は、プロジェクトの詳細な計画において、アパートの改修および再建に対する投資プロジェクトの範囲を決定し、投資方針を承認します。そこから、土地使用料や地代が課せられる土地区域については、投資家に対して土地使用料や地代を免除します。

したがって、投資家は、以下の場合には土地使用料および土地賃料が免除されます：既存のアパートの建設用地。既存の一戸建て住宅建設用の土地面積（ある場合）事業、商業、公共事業の建設のための土地、技術インフラ、交通、社会インフラを備えた土地。マンション建替事業の範囲内で公有財産を有する土地部分を含むその他の工事。

承認された計画に従ってアパートの建物を取り壊す必要がある場合、家は再建されずに別の建物が建てられる場合（アパートの建物統合プロジェクトを実施する場合を除く）、または家はまだ建てられているがアパートの所有者が現地に再定住しないことに同意し、投資家が住宅法および本政令の規定に従って所有者に補償し、別の場所での再定住を手配した場合、プロジェクト投資家は規則に従って優遇土地政策を受ける権利があります。

投資家を選定した後、投資家がプロジェクトの詳細計画を承認されたゾーニング計画および一般計画と一致するように調整する必要があり、その結果土地利用係数が増加する場合でも、投資家は土地法の規定に従って土地に関する財務上の義務を履行しなければならないと政令草案には明記されている。

それに加えて、企業が歓迎するもう一つの新たな点は、移住手配後の商業事業インセンティブです。政令草案では、2023年末に国会で可決された住宅法（改正）第63条第1項b号に規定されているように、アパートの改修や再建のための投資プロジェクトの投資家は、移転手配後の残りの住宅エリアとプロジェクト内のサービスおよび商業事業エリアで事業を行い、費用を相殺することが許可されることが提案されている。

改築または再建されたマンションの残りの居住部分については、マンション改築または再建プロジェクトの投資家は、このマンションを販売する際に土地使用料を支払う必要はありません。改築または建替え後のマンションの商業・サービス業エリアについては、マンションの改築または建替えプロジェクトの投資家は、この業エリアを売却する際に地代を支払う必要はありません。

本政令第29条第1項a号及びc号に規定する土地使用料及び土地賃料の免除の範囲外であり、土地使用料を支払う必要のない事業の範囲外である事業区域については、プロジェクト投資家は土地法の規定に従って土地に関する財務上の義務を履行しなければならない。

さらに、政令草案では、住宅法第64条第4項に規定されている統合解決策に従ってアパートの建物を再建するプロジェクトを実施する場合、投資家はアパートの建物を再建するプロジェクトの範囲内で、優遇的な土地および商業事業インセンティブを受ける権利があるとも規定されています。

統合後のマンションの建て替えプロジェクトが投資家の財務効率を保証できない場合、投資家はプロジェクトの財務効率を保証するために、古いマンションがある土地エリアの土地の割り当てと土地の賃貸について検討し決定するよう省人民委員会に提案しなければならない。

収集ソリューションも議論され、いくつかの地方自治体や企業で実際に適用され、成功を収めています。以前は、シティ不動産協会でした。ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、都市の改修と美化に関連して、マンションの所有者と利用者全員にとって最善かつ最も満足のいく再定住目標を達成するために、築50年以上の古いマンション数千棟の再建を促進するための「アドバイスを提供する」文書も発行した。

アパートの改修および再建に関する政令第69/2021/ND-CP号に関して、HoREAは、この規制により「同じコミューンおよび地区レベル内の複数のアパートの統合」が、1つまたは複数のアパートの改修および再建プロジェクトの実施を決定するための基礎として使用できるようになり、人気があり実用的であるとコメントしました。

HoREA会長は市内の事例を引用した。ホーチミン市には1,000棟以上の古いアパートがあります。その中には、大規模なアパートが数棟ありますが、残りは主に小規模なアパート、もともとホテルを改装した集合住宅、1975年以前に建てられた一戸建て住宅などです。例えば、5区には408棟のアパートがあり、3区には43棟のアパートがありますが、そのほとんどは計画に適していないため、新しい場所に再建することができません。

市第3区人民委員会のこの困難な問題を解決した経験。ホーチミン市は、3区の再定住に十分な3棟の大規模アパートを再建するために、その地域の43棟のアパートを「集める」計画を立てている。これにより、他の場所に建設された再定住プロジェクトが旅行、ビジネス、生活、医療、教育などのニーズを満たさず放置され、再定住者が入居できないという状況を打開できる。

また難しいことだが、ハノイ側の話は補償計画に合意する段階で「行き詰まっている」。ハノイ建設局都市開発部長のブイ・ティエン・タン氏によると、所有者は特に1階の世帯に対して高い補償係数Kを要求することが多いため、投資家と所有者の間で補償計画に合意することは困難です。そのため、投資家はプロジェクトの財務効率のバランスを取るのが困難だと感じています。

この困難を克服するために、ハノイ人民委員会は、地方自治体と投資家が積極的に交渉し、住民と合意に達するための基礎として、係数Kに関する規制に関する調査を主導し、市に助言するよう建設局に任命した。ハノイ建設局のマック・ディン・ミン副局長は次のように述べた。「2023年の初めから、ハノイ建設局は係数Kを決定する方法を開発しました。同時に、古いアパートがあるすべての地区、町、市と協力して指導を行います。

しかし、ミン氏は、古いアパートはそれぞれ場所、計画、人口密度が異なるため、実施プロセスには多くの困難が伴ったと語った。現在、市内の古いアパートの改修と再建のための運営委員会は、建設局の指導に従って係数Kを決定する権限を古いアパートがある地区に分散させることに合意しました。

なぜなら、各地区の人民委員会は、プロジェクトの正確な位置、人口規模、その地域の古いアパートの全体的な計画を把握している機関でもあるからです。したがって、最も近い係数 K を計算することで、投資家に対する効率基準と人々に対する利益が保証されます。

専門家によると、住宅法（改正版）が2025年1月1日に発効すれば、指導法令でさえ十分に規制されていなかったこれまでの多くのボトルネックが解消されるだろうという。これにより、都市の美化が迅速に行われ、古いアパートの改修プロジェクトにおける関係者の利益が調和されるようになります。多くの古い建物が「改装」され、都市部の新たな様相を創り出すことに貢献します。