土地を競売にかける際の投資家の審査

この出来事は投資家や社会の注目を集めています。専門家は、過去の土地オークション「スキャンダル」から教訓を得て、投資家を審査する規制や仕組みが必要だと述べている。

これを受けてホーチミン市は、トゥティエム都市圏の住宅開発と商業サービスエリアの一部に重点を置いた多機能住宅エリアの3区画を競売にかける予定だ。機能エリア 7 の残りの区画はリゾートホテルとして計画されています。書類の準備期間は2024年5月から10月までで、オークションは今年7月から11月にかけて行われる予定だ。

ホーチミン市は次に、2025年9月と11月に7つのロットのオークションを継続する予定です。これらは、住宅、オフィス、小売センターなどを含む多機能区画です。区画は機能エリア 1 と 3 に集中しており、バソン橋や既存の公共施設へのアクセスが良好な戦略的な立地です。

専門家は、2021年にトゥーティエムで行われたオークションが失敗に終わったことから学ぶ必要があると述べている。なぜなら、市場価格の7～8倍の価格でオークションに勝った企業がすべて保証金を引き出し、当時の市場に悪影響を及ぼしたからだ。当時、落札したプロジェクトの土地価格は市場価格よりもはるかに高かったため、潜在的かつ真に興味を持つ投資家がプロジェクトにアクセスすることが制限されていました。

現在、地方自治体は、オークション計画、オークションの再編成、開始価格の決定など、オークションプロセスの段階を完了させています。その中で、土地価格を規制する政令第44/2014/ND-CP号を改正および補足する政令第12/2024/ND-CP号に従って開始価格を決定する方法が、2024年2月5日に公布されました。この政令は、土地価格の決定方法、適用条件、異なる方法による土地価格の決定の手順および内容に関する具体的な詳細規定を補足するものである。したがって、オークションの開始価格の決定は明確に規制され、詳細かつ透明である、と専門家はコメントした。

今回の入札について、専門家は投資家の審査が必要だと指摘している。土地法の施行を導く法令のいくつかの条項を修正および補足する法令10/2023-ND-CPでは、土地使用権オークションに参加する組織の条件は、国が土地を割り当てまたはリースする主体でなければならないと規定されています。 2社以上の企業が相互所有している場合、オークションに参加できるのは1社のみです。

競売参加者は、土地使用権の競売開始価格に応じて計算された土地区画または土地面積の合計価値の 20% の保証金を支払わなければなりません。その他の関係法令に定める条件を満たすこと。さらに、2024年土地法第125条では、プロジェクト開発の能力と経験を有することなど、参加組織に関する追加規制も規定されています。投資プロジェクトの進捗に応じて土地利用を確保するための財政能力を有すること。

したがって、潜在的かつ実際の関心を持つ投資家を選択するための基準を明確にする必要があります。これは、より質の高い投資家を選別して選択するための要素の 1 つでもあります。

投資家の経験に関しては、近年の事業実績、事業の運営期間、総資本、実施した不動産プロジェクトの数などの基準を考慮することを専門家は推奨しています。

プロジェクトの実現可能性は、競売にかけられた土地に関する提案された開発計画（公平条件、土地使用料を支払うための資本の手配計画、プロジェクトを開発するための資金調達能力など）を検討することによって審査できます。同時に、事業や開発計画の実現可能性を検討します。このスクリーニングは、市場を混乱させる可能性のある組織を回避するのに役立つと専門家は強調している。

特に興味深い問題の一つは、土地の開始価格です。サヴィルズ・ベトナムの副社長トロイ・グリフィス氏は、開発期間が長く、詳細な計画が承認された大規模投資プロジェクトの場合、開始価格は剰余金方式に基づいて決定されることが多いと述べた。

この方法は、承認された計画に従って「土地利用係数、建築密度、建物の最大階数」に基づいて総開発コストを推定します。しかし、現実には、この計画パラメータは必ずしも最も効果的で市場に適した土地利用計画ではありません。

トロイ・グリフィス氏は、これら2種類の開発が進んでいない地域では、多くの土地にオフィスやホテル用の商業スペースが多すぎると指摘した。したがって、土地の価格を決定する際には、提示された開始価格と投資家が入札できる市場価格との間に差が生じる可能性があります。開始価格が投資家にとって魅力的ではないため、オークションが失敗する可能性が高くなります。

「これを避けるには、適切な計画と妥当な開始価格が必要です。 「管理部門と管轄の政府機関に加えて、開発に関する知識を持つ専門のコンサルティング部門（計画および市場）の参加が必要です」とトロイ・グリフィス氏は語りました。

オークション形式の観点から、サヴィルズ・ベトナム・コンサルティング・サービスのディレクターであるド・ティ・トゥー・ザン氏は、2016年の不動産オークション法によれば、現在オークションには4つの形式があるとコメントしました。オークション会場での口コミによる直接オークション、オークションでの直接投票によるオークション。間接投票によるオークション。オンラインオークション。一般的に、オークションの形式は直接（口頭または投票）と間接（封筒による）に分けられます。

ライブ入札（音声またはライブ投票）は、入札者がオークションに直接参加し、順番に入札するプロセスです。参加者が新しい価格を提示するたびに、誰も価格を上げたくないと思うまで最高価格が更新されます。口頭オークションでは、ライブオークション環境のプレッシャーにより、衝動的な入札や価格の高騰につながることがあります。

この形式の利点は、オークションが徹底的かつ透明であり、直接的な競争があり、予算収入の増加に貢献することです。しかし、この形式の限界は、情報が簡単に漏洩したり、共謀が起こりやすくなったり、2021年のオークションのように価格がつり上げられて保証金が引き落とされたりする可能性があることだと、ジャン氏は警告した。

対照的に、間接投票では、参加者は他の参加者の入札を知らずに密封された入札を提出します。最高額入札者がオークションに勝利し、入札した金額を支払います。ただし、この形式では入札が最後まで促進されず、入札を開始する際には厳格な監視メカニズムが必要になります。

ただし、この形式のオークションには、間接オークションによって直接オークションの圧力がいくらか軽減されるため、圧力が軽減されるなどの利点もあります。入札者は、急かされたり、ライブオークションルームの雰囲気に影響されたりすることなく、ゆっくりと入札を検討できるからです。

「匿名性」など専門家が提案するいくつかの解決策は、オークション参加者の情報を保護するのに役立ちます。請負業者は、誰と競争しているのか分からない場合があります。しかし、これにより、より戦略的な入札行動につながる可能性があります。これは、自分の身元を非公開にしておきたい購入者や、入札戦略を他人に明かしたくない購入者にとって有利です。

公平性を保ち、共謀を防止するために、匿名の参加者情報は、オークション参加者間の公平性を促進し、共謀を防止するのに役立ちます。

保証金に関して、専門家は、現行の規制によれば、不動産競売における保証金には差があると指摘する。現行の不動産競売法第39条第1項によれば、保証金の額は不動産競売組織と競売対象となる不動産の所有者との間で合意されるが、競売不動産の開始価格の5%以上20%以下となる。

一方、政令10/2023-ND-CPでは、土地使用権オークションに参加する組織は開始価格の20％に相当する金額を預託しなければならないと規定されており、この規制は2023年5月20日から適用されています。

しかし、ジャン氏は、土地法は不動産競売法の規定に従って入札を規制していると述べた。したがって、オークションを利用して市場を混乱させ、利益を得るという状況を抑制するために、土地使用権をオークションにかける際の最低保証金率を 5% ではなく 10% に引き上げることを検討することも考えられます。それに伴い、オークションに勝ったのに保証金を放棄した場合の制裁についても、さらに規制を強化すべきである。